极速一分快3在哪玩长租公寓走到十字路口:盈利难 “资本化”引争议

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 刚刚被视为创业风口的长租公寓,站上了舆论的风口浪尖,也走到了事关前途的十字路口。

  8月20日,杭州鼎家公寓停止运营,其主要意味着是利用租房贷的高杠杆实现扩张,但运营能力跟不上,意味着资金链断裂。你本身事件涉及150万元资金缺口、6家网贷平台、1500户租客。今年3月,在上海拥有1500间房源的长租公寓爱公寓发表声明资金链断裂,或多或少租客在不知情的情况汇报下被申请了租房贷。

  过去几年,长租公寓实现了从零刚开始的快速增长。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》,截至今年3月,全国长租公寓品牌达到1150家,运营房屋数量已超150万间。

  而在你本身快速增长中,“二房东”的商业模式逐渐显露出盈利能力较弱的现实困境。什么都我,租客分期还款、公寓一次性收款的租房贷成为每项长租公寓经营的重要手段。“在没能 更多金融产品和政策支持下,这是为数过多的比较好用的金融工具。”一位长租公寓企业的高管表示。

  什么都我,引入租房贷实现快速扩张的高杠杆风险却少有公开讨论。启信宝的数据显示,自2017年年底至今,已有8家长租公寓“阵亡”,其中资金链断裂的有5家。

  这位长租公寓的高管告诉记者,或多或少金融机构都暂停了租金贷业务,这对整个行业的影响跟银行抽贷差过多,会意味着公寓企业出先先金流动性问题。上周,住建部、人民银行等已召集长租公寓企业、金融机构开展结构研讨,商议何如开展租房贷业务并控制相关风险。

  租房贷引出“资本化”争议

  刚刚具有较为稳定的持续还款能力,或多或少金融机构与长租公寓企业、房地产企业公司媒体合作 开展了不少租房贷业务。

  2017年11月,建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签约,进军房产租赁市场,并推出“按居贷”,为租客提供纯信用贷款用于租房,起初执行4.35%的基准年利率,最高可贷1150万元,最长可贷10年。此前,平安好房、京东金融等互联网平台也与或多或少长租公寓企业公司媒体合作 ,开展了房租分期贷款等金融业务。

  公众担心的是,在不知情的情况汇报下签订的租房贷,逾期会影响此人 征信。今年5月,长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光,在用户不知情的情况汇报下,与其签订租房贷合约。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,租房贷在租客签约前看起来非常方便,但租后的各类问题仍然地处。这类 ,一旦租客在中途你要继续租住,刚刚房东中途不想 退还房源,原有的租房关系被打破,租房贷不是不想 继续足额还款,很之时会引起各方纠纷。

  贝壳找房首席经济学家杨现领曾告诉中国青年报·中青在线记者,就借贷关系来看,刚刚租客只能按时还款便会构成违约,刚刚影响到租客的征信。而早在2015年,租房分期市场就迎来了一次洗牌,或多或少租房分期公司为了冲量与血块中介公司媒体合作 ,且过高 完善的风控体系,意味着无法持续。

  更加引人担忧的是,住房租赁企业刚刚以租房贷获取的资金用于抢占房源,从而抬高房租价格。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。其中,住建委表示,住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等法子 抢占房源。

  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表示,此次监管层难能可贵对租房贷采取更为审慎的态度,是刚刚有或多或少租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取大笔资金用于收房,实际上把方便租客还房租的工具变成了自身融资的渠道,而这类 企业也过高 对借款人的信用评级、抵押物等风控能力,地处很大的风险敞口。

  汪丽娜以鼎家公寓的案例分析,其通过租房贷获取资金后快速收房,但有的房客没能 足够资金还款,刚刚房源过多但没能租出去,就会出先资金链断裂的情况汇报。“现在什么都地方查租房贷,主什么都我查中介机构,它没能 金融许可、欺诈顾客,另外它此人 的经营情况汇报、资质不符合长租公寓什么都我的经营管理水平。”

  盈利难、“To VC”增长,长租公寓或将洗牌

  刚刚以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点,长租公寓刚刚过4年的发展。在此期间,创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入这门生意。

  近年来,在拿地成本高企、调控政策严格的背景下,房地产企业刚开始将长租公寓作为重要战略布局。万科、金地、龙湖、旭辉、碧桂园、绿地等房企纷纷布局长租公寓。有统计称,百强房企之中已有超过150家布局长租公寓领域。此外,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低等特点,也吸引了华住、铂涛、亚朵等酒店企业的入局。

  而接近租赁房源和客源的中介机构也早已开展布局,链家旗下孵化的自如、我爱邻居家旗下的相寓等时会其中代表,什么都我在总体规模上遥遥领先。另外,专注或多或少细分领域的创业类公寓企业这几年也风头正盛,这类 魔方公寓、寓见、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

  “都可不后能 说是‘千军万马’做长租公寓,什么都我它的利润率太低了,坪效(每平米营业面积上产生年营业额)太低了,它时会另另有1个 高盈利行业。”房东东公寓学院创始人全雳表示,刚刚资产价格高企,长租公寓的拿房成本仍然很高,什么都我市场利率比较高,长租公寓稳定盈利的难度仍然很大。

  难能可贵盈利没能,但或多或少长租公寓在近两年明显加快了拿房、拓展市场的强度。以规模最大的长租公寓企业自如为例,2016年其出租房源约38万间,2017年达150万间,截至今年上3天,自如管理的公寓房间已超过70万间。

  资本方面也对这类 规模快速增长的长租公寓企业非常青睐。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例,其3年内完成了数轮融资,今年已完成2轮共计1.7亿美元的融资,还曾发行总规模2.035亿元的公募ABS(资产支持证券)“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”。

  在盈利法子 仍然未明的情况汇报下,此类快速融资、快速拿房的增长模式在业内无缘无故 地处争议。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔注意到,当前或多或少长租公寓企业的增长属于“To VC”的模式,投资机构的偏好成为此类长租公寓增长的方向。但大多数投资机构在给长租公寓投资调研时,时会将房源规模作为第一甚至是唯一每项。“估值时会看企业的管理水平,精细化程度和口碑。”

  在他看来,长租公寓不想 数年时间不想 回本的行态,与投资机构希望快速增长、快速获得回报的诉求之间,地处着一定的矛盾。在“To VC”的增长模式下,很容易在规模快速扩张的一并,忽视经营风险。

  他举了此人 最熟悉的成都市场的案例。每项公寓企业在进入成都市场后,会将面向房东的收房价格抬高两三成,以求自身规模的快速增长。这在对或多或少长租公寓企业形成挤出效应的一并,也带来了后续问题:为了退还成本,这类 公寓不想 抬高租客端的租金价格,但什么都我一来也会提高房间的空置率,最终难以保持收支平衡。“在大多数长租公寓连盈利模式都还没找到的情况汇报下,你本身做法是很危险的。”

  刘翔认为,你本身次站上舆论的风口浪尖,难能可贵对长租公寓市场而言是一场洗礼,让企业、投资界更加理性看待刚刚和风险。他预判,长租公寓市场在接下来的2年内将迎来一轮洗牌,或多或少重销售、轻风控的中小平台将“爆雷”。

  租房市场的监管该为什么我做

  在此轮关于长租公寓的讨论中,无论是房租涨价还是租房贷,另另有1个 绕不开的问题是,租房市场应该为什么我监管?

  无缘无故 以来,监管部门对商品房市场有一整套制度约束,但租房市场尚缺成体系的制度规范。“长租公寓、租房贷款时会新事物,金融监管、房地产监管哪此没能 跟上,什么都就出先了什么都中介违规操作欺诈顾客的情况汇报。”汪丽娜认为,要培育好租房市场,根源还在于政策层面立好规矩,安排房源供给。

  事实上,各地监管部门也在酝酿新的监管法子 。日前,从深圳房博会传出消息,深圳市正在探索建立稳租金商品房项目制度:一房一价,一年一调,原则上房租年增长率最高不超过5%,租房对象面向在深圳缴纳社保满一年以上的未购房居民。

  对此,全雳分析,该制度仅适用于房地产开发企业,对整个租房市场影响有限,但说明监管层面正在努力弥补过去的欠账。“当你本身行业里基础性的东西缺失的刚刚,运营的人能把你本身行业变好吗?”全雳建议,监管部门都可不后能 依托社会力量,在已有的房源平台基础上,建设全社会统一的租房平台,既保证租客端的真房源,又减少租房企业端的“垄断”争议。

  过去几年,在租赁市场快速增长的一并,监管政策和配套法子 没能跟上。如今,各地正在加速政策落地。

  据不全版统计,今年下3天以来,已有2四个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措,促使房屋租赁市场健康发展。

  7月、8月两月出台住房租赁新政的2四个城市中,有10个城市的政策在扩充房源、加强用地保障方面发力。这类 ,8月21日,北京市住建委开会要求,近期更慢新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房,以稳定租赁市场。

  首都经贸大学教授赵秀池认为,对租房市场的监管,政府不想 做的是维护市场秩序,保证平台交易真房源,给低收入者和人才提供公租房,但不一定要采取房租管控的法子 。“房租价格应该由供求关系决定,不须过多干涉,租赁市场同样有高中低档需求,各类租赁价格也会随行就市。”

  作为长租公寓的经营者,刘翔希望,监管部门在管控租房贷风险的一并,明确一系列监管细则。日前,有消息称北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。另据一位不愿具名的长租公寓企业高管透露,目前九成以上有租房贷业务的金融机构都暂停了此项业务。

  刘翔认为应该将租房贷纳入监管范畴,出台专门的法子 ,但只能“一刀切”,什么都我会意味着大多数公寓企业的资金链出先问题。在他看来,监管部门应该尽快针对租房贷出台明确的监管意见,明确金融机构何如操作这项业务。

  他建议,监管部门都可不后能 考虑,要求长租公寓企业将租房贷资金存入专门的监管账户,以保证企业偿付能力,以及资金专款专用。但这还不想 金融机构和监管部门出台更加完善的制度细则和配套法子 。(记者 王林 实习生 左琳 潘婷)

(责编:伍振国、孙红丽)